한국은 자영업자들이 다른 나라에 비해 상당히 많은 편입니다. 거리에 나가 보면 어디서든 다양한 상가들을 발견할 수 있습니다. 이들은 다양한 업종을 가진 사업자들이 운영하는데, 이를 위해서는 먼저 적절한 상가를 구해야 합니다. 보통 한국의 상가주는 자신의 건물을 보유하지 않고 임대차 형태로 운영합니다.
그러므로 상가를 구할 때에는 몇 가지 주의할 점들이 있습니다. 가격이 저렴하거나 위치가 좋다고 해서 단순히 선택하는 것은 위험합니다. 원하는 업종을 시작할 수 없는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 이번 시간에는 이에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
상가를 선택할 때 대부분 이미 업종이 정해져 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 음식점, 의류 매장, 혹은 전자제품 가게 등이 그러한데, 업종에 따라 선호하는 위치가 조금씩 다를 수 있습니다. 때로는 같은 업종이라 하더라도 다른 위치를 선호하는 경우도 있습니다.
하지만 위치 뿐만 아니라 허가 문제도 고려해야 합니다. 기존 업종과 다른 업종을 시작할 경우 허가 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 기존에 식당이었던 곳에 다른 업종을 시작하려면 새로운 허가를 받아야 합니다.
비슷한 용도의 상가는 기재 변경으로 사용할 수 있지만, 업종이 변경되면 새로운 허가가 필요합니다. 이를 간과하면 내가 원하는 업종을 시작할 수 없는 상황에 처할 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.
2017년 2월 4일에 시행된 교육환경보호에 관한 법률의 변경으로, 종전에는 학교환경위생정화구역이라 불렸던 지역들이 "교육환경보호구역", "절대보호구역", 그리고 "상대보호구역"으로 명칭이 변경되었습니다. 이에 따라 학교의 정문을 기준으로 50m 이내를 절대보호구역으로, 외곽경계선으로부터 200m 이내를 상대보호구역으로 지정하게 되었습니다. 이러한 구역에서는 유흥음식점, 단란주점, 노래연습장, 안마시술소, PC방, 만화대여소 등의 영업이 제한되므로, 이러한 업종을 시작하려는 경우 주변에 학교가 있는지 사전에 확인해야 합니다.
또한, 상가를 구할 때 불법용도변경이나 불법행위로 인해 처벌을 받은 기존 임차인의 문제도 주의해야 합니다. 만약 기존 영업장을 승계하려는 경우, 이러한 문제가 있는 영업장일 경우 주의가 필요합니다. 이런 불법 문제로 인해 승계신고가 되지 않아 영업을 할 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 특히 단란주점, 안마시술소, 불법 노래방 등의 불법 영업을 하는 곳을 승계하여 영업을 시작하려는 경우 특히 주의해야 합니다.
건축물대장을 통해 불법용도변경에 대한 내용이나 이행강제금 미납 여부, 불법영업으로 인한 벌금 미납 여부 등을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 기존 임차인은 이러한 문제들을 알려주지 않을 수 있으므로 관할 지자체에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 법적 문제를 예방할 수 있습니다.
또한, 상가를 선택할 때 고려해야 할 중요한 요소 중 하나는 주변 환경입니다. 인근에 경쟁 업체가 많은지, 주변 거주자의 수와 성향은 어떤지 등을 고려해야 합니다. 예를 들어, 음식점을 운영하려는데 이미 주변에 많은 음식점이 있다면 경쟁이 치열할 수 있습니다. 또한, 주변에 주거지가 많다면 오후와 저녁에 많은 손님을 유치할 수 있습니다.
또한, 장기적인 계획을 세우는 것도 중요합니다. 현재는 원하는 업종을 시작할 수 있더라도 미래에는 다른 업종을 시도하고 싶을 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 해당 상가가 다양한 업종에 적합한지 고려해야 합니다.
또한, 임대 조건도 신중하게 살펴봐야 합니다. 임대기간, 임대료 인상 여부, 계약해야 할 사항 등을 명확히 이해하고 동의해야 합니다. 이를 통해 임대 계약 기간 동안 예상치 못한 문제가 발생할 경우를 대비할 수 있습니다.
마지막으로, 상가를 구할 때 전문가의 조언을 듣는 것도 좋은 방법입니다. 부동산 중개업체나 변호사 등의 전문가들은 상가 임대와 관련된 법률적인 문제나 실제 현장에서의 경험을 바탕으로 도움을 줄 수 있습니다.
이상으로, 상가를 구할 때 고려해야 할 주요 사항들에 대해 살펴보았습니다. 이러한 사항들을 무시하지 않고 신중하게 고려한다면 원하는 업종을 성공적으로 시작할 수 있을 것입니다.
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