지난 시간에 농지는 자경이 원칙이며, 자경을 하지 않을 경우 농지처분이나 이행강제금을 부과해야 한다고 알아보았습니다. 하지만 개인적인 사정으로 인해 농사를 짓지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 다른 사람에게 임대를 하면 되는 것이 보통이지만, 잘못 임대하면 문제가 생길 수 있습니다. 이런 경우 합법적으로 임대하는 방법이 있는데, 바로 농지은행, 즉 한국농어촌공사를 통한 위탁임대입니다.
이번에는 한국농어촌공사를 통한 위탁임대에 대해 살펴보겠습니다.
농지법 제23조에 따르면 농지의 임대차 또는 사용대차에 대한 자세한 내용이 나오는데, 이를 근거로 한국농어촌공사를 통해 위탁임대할 수 있습니다.
농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)
① 농지를 임대하거나 무상으로 사용하게 할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 제6조제2항제1호, 제4호부터 제9호까지, 제9호의 2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상으로 사용하는 경우.
- 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상으로 사용하는 경우.
- 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖의 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인해 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 자가 소유한 농지를 임대하거나 무상으로 사용하는 경우.
- 60세 이상인 사람이 소유한 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년 이상인 농지를 임대하거나 무상으로 사용하는 경우.
- 주말에만 사용하는 농지나 체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상으로 사용하는 경우, 또는 주말에만 사용하려는 자에게 임대하는 경우.
- 개인이 소유한 농지를 한국농어촌공사나 대통령령으로 정하는 다른 사람에게 위탁하여 임대하거나 무상으로 사용하는 경우.
농지법 제23조를 보면 개인이 소유한 농지라도 마음대로 다른 사람에게 임대할 수 없음을 알 수 있습니다. 개인적인 사정이 있을 경우, 예를 들어 질병, 징집, 취학, 공직취임 등의 사유가 있거나, 60세 이상으로 5년 이상 자경을 했을 경우에는 다른 사람에게 임대를 할 수 있지만, 그렇지 않은 경우라면 개인소유의 농지를 마음대로 임대할 수 없습니다.
지금 알아보고 있는 한국농어촌공사를 통한 위탁임대는 농지법 제6조 1항 6호를 근거로 하여 이루어집니다. 그러나 모든 농지를 농지은행에 위탁할 수 있는 것은 아닙니다. 일단 1,000㎡ 미만의 주말 체험영농 목적의 농지는 임대할 수 없습니다. 하나의 농지를 두 사람 이상이 공유하는 경우 해당 농지 전체를 위탁임대할 수 있지만, 일부분만 위탁임대하는 것은 불가능합니다. 또한 토지거래허가구역 내의 토지는 2년 이상의 의무기간 동안 위탁임대할 수 없습니다. 이런 점들을 고려하여 농지구입 시 자경을 하지 않았다면 확인이 필요합니다.
농지은행을 통한 위탁임대 기간은 어떻게 정할까요? 농작물 재배를 위한 위탁계약은 5년 이상 10년 이하 범위에서 선정된 임차인과 협의하에 결정하며, 기간 만료 후 재계약은 3년 이상으로 할 수 있습니다. 시설물 설치나 수목식재를 위한 위탁계약은 5년 이상 30년 이하의 범위에서 임차인과 협의하여 결정합니다. 시설물 설치나 수목식재는 설치 비용이나 사용 기간, 수목의 생육 기간이 길기 때문에 일반적인 농작물 재배에 비해 상당히 긴 기간 동안 계약될 수 있습니다.
그러면 농지의 소유자는 농지은행으로부터 얼마의 위탁임대료를 받을 수 있을까요? 위탁임대료는 한국농어촌공사에서 현장을 확인한 후 해당 지역의 유사한 농지 임대료 수준을 고려하여 결정됩니다. 그러나 임대인과 임차인 간의 합의가 필요한 부분이기 때문에 무조건 한국농어촌공사에서 정한 대로 결정되는 것은 아닙니다.
임차인이 위탁임대료를 지불하지 않을 경우, 농지은행에서는 임대인에게 대신 지급합니다. 이로써 임대인은 일반적인 임대보다 조금 더 편할 수 있습니다. 또한, 장기적으로는 사업용 토지로 인정받아 매매 시 비사업용 토지의 가산세 10%를 부과받지 않을 수 있는 혜택도 누릴 수 있습니다. 직접 농사를 지을 필요가 없으며 미경작에 따른 농지처분이나 이행강제금에도 자유롭게 됩니다.
그러나 농지은행을 통한 위탁임대에는 단점이 있습니다. 임대 기간이 상당히 길기 때문에 해당 기간 동안 농지를 활용할 수 없는 점이 그렇습니다. 그러나 농지은행을 통한 위탁임대로 매달 임대료를 받을 수 있는 장점이 더 크다고 할 수 있습니다.
이번 시간에는 직접 농사를 짓을 수 없을 때 활용할 수 있는 한국농어촌공사의 농지은행에 대해 살펴보았습니다. 농지은행을 이용하는 것은 어렵지 않기 때문에 관심 있는 분들은 한국농어촌공사를 통해 문의해 보시기 바랍니다.
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