개발부담금이라는 용어를 들어 보셨나요? 실제로 많은 사람들이 그 의미를 모르고 있어서 미처 알지 못한 채 나중에 곤경에 처하게 되는 경우가 많습니다. 농지나 임야 등의 토지를 구매할 때 이를 꼭 알아야 할 중요한 사항 중 하나입니다.
개발부담금은 어떤 개념일까요? 간단히 말해서, 토지를 개발하면 토지의 가치가 상승하게 됩니다. 이런 경우에, 토지의 상승한 가치 중 일정 부분을 개발부담금으로 납부해야 합니다. 이를 모르고 있다가 나중에는 상당한 금액의 개발부담금을 지불해야 하는 일도 생길 수 있습니다.
이번 시간에는 개발부담금에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 개발부담금을 비유하자면, 아파트를 구매하고 팔 때 발생하는 양도소득세와 비슷한 개념입니다. 처음 토지를 구매할 때의 가격과 판매 시의 가격 차이에 대한 세금이라고 생각하시면 됩니다. 농지나 임야에 주택을 건설하여 토지의 용도를 변경하면, 그에 따른 가치 상승분 중 일정 부분을 개발부담금으로 지불해야 합니다.
개발부담금은 개발이익환수금이라고도 하며, 토지의 형질변경이 되는 토지개발사업에 징수하는 부담금입니다. 이는 개발에 따른 이익이 돌아가 지가상승과 부동산투기를 조장하는 것을 방지하기 위해 국가가 사업시행자 또는 토지소유자에게 부과하는 제도입니다.
개발부담금은 다음과 같은 방식으로 산정됩니다:
개발부담금 = 개발이익 × 부담률 (25% 또는 20%)
개발이익 = 개발종료시가 - (개발시작시가 + 개발비용 + 정상지가상승분)
여기서 개발비용에는 토목비용(보강토, 배수로, 토취, 성토 등)과 지목변경 취, 등록세 납부비용, 농지전용비(산지전용비)가 포함됩니다.
개발부담금의 대상 면적은 다음과 같습니다:
특별시/광역시 내 도시지역: 660㎡ 이상
그 외 도시지역: 990㎡ 이상
비도시지역 (관리, 농림, 자연환경보전지역): 1,650㎡ 이상
부과기준은 "허가기준"으로, 허가전 또는 허가후에 따라 부과의 기준이 달라집니다. 납세자는 사업을 시행하는 시행사, 사업을 위탁 및 도급한 당사자, 토지를 임차하여 사업을 시행한 경우 토지소유자 등이 될 수 있습니다.
납부기한은 사업종료일로부터 3개월 이내입니다. 의무이행을 하지 않으면 200만원 과태료가 추가로 발생하며, 토지소재지 관할 시장, 군수, 구청장이 산정한 개발부담금 부과 일로부터 6개월 이내에 차익 25%를 납부해야 합니다
개발부담금을 지불해야 하는 시기는 주로 건축물을 건설한 후 건축물의 준공이 완료되고 토지의 용도가 변경된 후입니다. 건축물을 건설하기 전에는 토지의 가격을 기준으로 개발에 필요한 설계나 공사 등의 비용과 일정 부분을 개발부담금으로 지불해야 합니다. 개발부담금의 종료 및 시작 시기의 토지 가치는 일반적으로 주변 거래나 감정가를 참고하여 결정되며, 공시지가를 기준으로 삼지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
개발부담금에 대한 비용은 공사 비용에 대한 공제가 가능하기 때문에, 공사 중 발생한 비용에 대한 증빙 자료를 잘 보관해야 합니다. 이 때, 공제 가능한 개발비용은 실제 지출한 금액이 아니라 일정한 기준에 따라 산정된 공사비를 의미하며, 정부나 공공기관에서 발주한 공사비 기준을 따릅니다.
또한, 개발부담금은 모든 토지에 대해 동일하게 부과되는 것이 아니며, 도시 및 비도시 지역, 특별시 및 광역시 등에 따라 부과 대상 면적이 다르게 결정됩니다. 따라서 개발부담금을 지불해야 하는지 여부를 확인하기 위해 해당 토지가 있는 지자체에 문의하거나 방문하는 것이 좋습니다. 지자체마다 개발부담금 담당자가 있으며, 그들에게 지번을 제공하여 개발부담금 지불 대상 여부를 확인할 수 있습니다.
이번 시간에는 개발부담금의 개념부터 납부 대상 면적 및 확인 방법까지 살펴보았습니다. 비교적 간단하게 확인할 수 있지만, 이를 잊어버리면 나중에 큰 문제가 발생할 수 있으므로 토지를 구매하기 전에 해당 지역의 개발부담금에 대해 꼭 문의해 보시기 바랍니다.
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